[ 용도별 컨퍼런스 ]

 

상업시설

 

왜 상업시설인가?

 

일시 2016년 6월 28일 / 장소 간삼 아트센터(지하2층) / 발표 손기현 상무, 신완식 이사, 최재혁 실장

 

 

 

 

목차

 

1. 왜 상업건축인가?

2. 상업공간의 역사 및 유통트랜드

3. 대형 유통사 사례분석

4. 간삼 상업시설

 

 

 

 

1. 왜 상업건축인가?

 

 

쇼핑은 마지막으로 남은 대중활동이다.

 

쇼핑은 더욱 더 다양한 형태를 통해 거의 모든 측면의 도시의 삶을 지배하고 대체했으며 일상으로 스며들었다. 시내 중심, 교회, 길에서부터 공항, 기차역, 박물관, 병원, 학교, 인터넷 그리고 군대까지 모든 것의 형태는 쇼핑공간과 그 메커니즘에 의해 규정된다. 쇼핑은 우리가 도시를 경험하는데 하나의 주요한 방식이 되었다.

 

 

 Havard Design School- Guide to Shopping

 

 

그리고 그곳에 쇼핑이 있다.

 

미국은 상업시설이 종교시설의 3.6배, 초중학교의 10.3배, 대학교의 252.9배, 의료시설의 14.6배, 공항의 178.4배, 도서관의 25.2배 그리고 박물관의 242.1배의 규모를 갖는다. 영국의 경우는 교회의 8.7배, 대학교의 2,174배나 많은 상점들이 있다. 일본의 경우 박물관의 1,429배, 싱가폴의 경우 박물관의 6,770배의 상점들이 있다.

 

쇼핑은 모든 것에 녹아들었을뿐 아니라 모든 것 또한 쇼핑으로 녹아들었다. 그리고 지금, 쇼핑은 대중활동으로 정의되고 있다. 왜 쇼핑이 우리 존재의 바탕이 되었을까? 현대사회를 형성하는 중요하고 핵심적인 발전이 쇼핑과 밀접한 연관이 있기 때문일 것이다.

 

 

Havard Design School- Guide to Shopping

 

 

기계와 물질적 공간으로의 확장

 

현대의 쇼핑 환경(물리적 크기)은 기계적 발전에 의해 확장되었다. 19세기 말, 기술이 발전되면서 최상의 상태로 물건을 생산하고 포장할 수 있었고 수많은 상품의 진열이 가능하였으며 새로운 스케일의 공간을 제공할 수 있게 되었다.

 

천장은 대중에게 안전한 소비 공간과 열린 아케이드를 제공하였으며 매력적이고 여유로운 보행을 가능하게 하였다. 에어컨은 소비자에게 편안한 쇼핑 환경을 제공하고 공간간의 이동과 공간 내부로의 진입을 자유롭게 하였다. 에스컬레이터는 모든 층의 평면을 가시적으로 파악할 수 있게 하여 특별한 노력없이 수직이동을 가능하게 하였다.

 

 

프로그램과 인간활동으로의 확장

 

쇼핑의 수명은 더욱 짧아지고 있으며 그에 따라 새로운 형태가 이전의 형태를 대체하고 있다. 백화점이 생기기 전까지 130년간 서양에서 가장 주된 형태의 쇼핑공간은 아케이드였다. 백화점은 출범한지 약 100년째로 성숙기를 맞이 하였고 큰 변동이 없다. 그러나 교외형 쇼핑몰의 경우 출범한지 50년만에 소비활동을 지배하였고, 도시의 물리적 형태를 눈에 띄게 변형시켰다. 오늘날 쇼핑공간은 큰 박스, 창고형 마켓, 카테고리 킬러의 형태로 존재하게 되었고 이러한 쇼핑공간들은 생겨난지 10년 만에 다음 단계의 쇼핑공간을 기다리고 있다. 최근, 쇼핑은 물리적 확장의 한계에 도달했다. 쇼핑몰과 창고형 마트의 급속적인 확산으로 기술의 향상을 통한 쇼핑공간은 감소하게 될 것이다.

 

쇼핑몰, BIG BOX 그리고 카테고리 킬러는 급속도로 성장하는 동시에 줄어드는 요인이 될 것이다. 대규모의 쇼핑공간은 이전의 공간을 구식으로 만들고, 균일화된 쇼핑몰에 대중은 흥미를 잃게 될 것이다.

 

 

 Havard Design School- Guide to Shopping

 

 

쇼핑은 도시와 사회시설과 같은 기관으로 확장되었다. 쇼핑은 감소에 민감하고 다음 위험을 예상하며 다른 형태로 확장되며 수명을 연장한다. 쇼핑은 프로그램의 변화라는 장비와 불확실성을 통한 유연성을 갖추면서 기관에 스며들었다. 기관은 쇼핑에게 매력적인 곳이다. 대중에게 은밀하게 또는 명백하게 접근할 수 있기 때문이다. 현재 쇼핑은 상상가능한 모든 프로그램으로 확장되고 있다. 공항, 교회, 기차역, 박물관, 군대, 카지노, 테마파크, 동물원, 학교, 병원, 공항과 쇼핑몰의 구분이 모호해지기 시작했다. 박물관과 백화점에서의 경험이 유사해지고, 도시 또한 하나의 교외형 쇼핑몰을 연상시킨다. 이처럼 쇼핑은 우리가 경험하는 모든 공공의 삶을 의미하게 되었다.

 

 

출처: Havard Design School- Guide to Shopping

 

 

 

2. 상업공간의 역사 및 유통트랜드

 

 

상업공간의 변천사

 

	세계	한국	격차
1차 혁명 (백화점 주도)	1838년 봉마르쉐, 파리	1929년 화신백화점	19년
2차 혁명 (할인점 주도)	1948년 코르벳, 뉴욕	1993년 이마트	45년
3차 혁명 (온라인+엔터테인먼트)	1992년 Mall of America 1994년 미국 인터넷쇼핑몰	1997년 한국 인터넷쇼핑몰 2000년 코엑스몰	3~8년

서윤원, 인하대학교, 테크놀로지 발달에 따른 건축공간의 변화 및 상업공간에의 적용에 관한 연구, 2007

 

 

1차 혁명-백화점 주도

 

봉마르쉐(파리), 1938

화신백화점, 1929

 

 

2차 혁명-할인점

 

1세대 창고형

2세대+인테리어 이마트

3세대+교육 홈플러스

4세대+문화 ?

 

 

 

	대형마트 성장추이
	국내 대형마트 3인방

 

 

3차 혁명-온라인&복합쇼핑몰

 

 

Mall of America-MOA(미네소타), 1992

Coex MAll, 2000

 

 

 

소비유통 트랜드1- 양극화

 

 

소비양극화 최고치

 

소비양극화란 소득과 소비의 부익부 빈익빈을 의미한다. 이러한 양극화가 심해지면서 유통의 트랜드가 변화하고 있다.

 

트랜드 변화

 

과거 실속형 저가위주에서 가성비를 따지는 합리적인 소비패턴으로 변화하는 동시에 틈새시장에 대한 매니아층이 두터워지면서 고가라 하더라도 고품질 물건을 구매하는 프리미엄 시장이 성장하게 되었다.

 

삼정 KPMG 경제연구원

실속형 저가제품(가치소비)   +   고품질 고가제품(프리미엄 시장)

 

 

 

소비유통 트랜드2- 크로스 오버 쇼퍼

 

 

크로스 오버 쇼퍼(Crossover Shopper)

 

쇼루머, 역쇼루머, 옴니쇼퍼 등 온라인과 오프라인을 동시에 자유자재로 이용하는 소비자로 한국 소비자의 67%가 크로스 오버 쇼퍼에 해당한다. 오프라인 소비자보다 역쇼루머의 경우 약 1.3배, 쇼루머와 옴니쇼퍼는 각각 1.8배, 1.7배의 많은 지출을 하고 있다.

 

 

 삼정 KPMG 경제연구원

 

 

* 쇼루머(쇼루밍족): 오프라인 매장을 마치 쇼룸처럼 이용하며 매장에서 테스트해본 후 인터넷으로 제품 구매

* 역쇼루머: 인터넷을 이용해 모든 정보를 조합해 가장 혜택이 큰 매장을 찾아가 직접 제품 구매

* 옴니쇼퍼: 쇼루밍과 역쇼루밍을 통해 소비하는 패턴의 결합, 온라인과 오프라인을 구별없이 이용

 

 

 

소비유통 트랜드3- Millenials

 

밀레니얼 세대란 1980년대 초부터 2000년대 초 사이 출생하여 2007년 글로벌 금융위기 이후 사회생활을 시작한 세대로 모바일 기기를 이용한 소통에 익숙한 사람들이다. 2010년 이후 사회의 주역으로 점점 대두하고 있다.

 

 

 

 

 

소비유통 트랜드4- 1인 가구수의 증가

 

 

소비유통 트랜드5- 셀프족

 

기존 전문샵에서 받던 서비스를 스스로하는 셀프 문화로 기존 서비스가 부족해서가 아닌 보다 저렴하고 합리적인 제품과 서비스를 요구하는 소비자의 태도가 반영되었다. 집수리, 제품 준비과정 등에 직접 참여하며 전문가 수준의 지식을 보유하고 있다.

 

홈퍼니싱 시장 확대, G마켓

 

 

 

 

3. 대형유통사 사례분석

 

 

국내 유통3사 비교(성향 및 미래전략)

기업	주력요소	내용			성향	전반적 경향
신세계	이마트타운 쇼핑몰 백화점 강화	쇼핑, 레저, 휴식 등 모든 요소의 융합을 통해 체류시간 연장 쇼핑시설의 엔터테인먼트 강화 동시에 일렉트로마트 등 개별 컨텐츠 로드샵 출범으로 중소상권 공략   백화점 리모델링과 쇼핑몰 증축 등 2016년 6대 증개축 프로젝트 추진 쇼핑만을 위한 공간이 아닌 부가적 서비스까지 판매시작 매장 내 최신 쇼핑트랜드 접목, 매장확대 주력			역발상, 공격형 경영   탈이마트&탈백화점   복합 쇼핑몰화	1. 매출저하 경쟁심화로 인해 새로운 유통채널 및 판매방식 개발 (신성장동력)   2. 고객지향 서비스 공간, MD구성   3. 컨텐츠 차별화   4. F&B 강화   5. 색다른 엔터테인먼트 시설 추가
롯데	엘큐브 팩토리아울렛 출장판매 제2롯데월드	엘큐브: 소형화, 전문화, 지역밀집형 팩토리아울렛: 가격경쟁, 재고처리 백화점 출장판매: 가격경쟁, 재고처리 제2롯데월드: 아쿠아리움, 영화관, 호수공원 연계 엔터테인먼트형 쇼핑몰 지향			틈새시장 공략   탈백화점&가격경쟁   소형화, 전문화
현대	현대백화점 판교 동대문시티아울렛	현대백화점 판교: 대형화, 복합쇼핑몰화, 고급이미지, 다양한 컨텐츠 제공, 펀마케팅 제공 등으로 인기몰이 최신 유통트랜드 빠른 반영, 트랜드 주도   동대문 시티아울렛: 아울렛같지않은 아울렛 쾌적한 환경에서 합리적인 쇼핑 가능 주변 상권에서 부족했던 F&B강화 등 적재적소에 필요한 요소 충족하여 주변상권과 상생			롯데/신세계 장단점 취사선택   타채널의 백화점화 (탈백화점 반대개념)   확실한 타겟 선정

 

 

신세계 브레인스토밍

 

 롯데/현대 브레인스토밍

 

 

 

 

4. 간삼 상업시설

 

 

 

 

 

 

 

[문의]설계2부문 PMO 김향기 02-3407-1276