[칼럼] 안양의 랜드마크 G.Square, PFV개발로 웃다

G.Square 롯데백화점 평촌점

코람코자산신탁 최승호 부장

한양대학교 도시대학원에서 도시계획을 전공한 최승호 부장은 현재 코람코
자산신탁 자산운영2팀에 근무하고 있다. 코람코에서 설립한 리츠 (간접 부동산
투자상품) 브랜드인 코크렙 6호 (뉴코아 4개점_야탑점, 일산점, 평촌점, 인천점) ,
코크렙 NPS2호 (홈플러스 10개점_가양점, 시흥점, 일산점, 계산점, 안산점,
천안점, 원천점, 동촌점, 울산점, 장림점) 를 담당해왔다. 코크렙 G.Square
롯데백화점 평촌점에서는 자산운영 관련 업무를 담당하여, 매입과 관련된
법인설립 및 재산인수를 진행하고 운영과 관련된 전반적 업무를 담당했다.

서울 서남부권의 중심도시 안양의 핵심상권인 지하철 4호선 범계역 일대에 완공되어 그 모습을 드러낸
G.Square 롯데백화점 평촌점은 프라임급 오피스와 백화점, 시네마, 문화홀, 식품관 등으로 이루어진 대규모
복합시설이다. G.Square 롯데백화점 평촌점의 복합시설 중에서도 프라임급 오피스인 G.Square Tower 는 준
공 전 이미 40%대의 임대율을 달성하며 주목을 받았고 본격적인 입주를 앞둔 현재도 90% 이상의 높은 임대율
을 기록하고 있. 다뛰어난 조망권, 층고 2.7m의 시원한 실내 공간, 초고속 엘리베이터를 비롯한 최첨단 빌딩관
리 시스템, 지상 1층의 VIP주차공간 등 임차인을 배려한 다양한 편의시설을 갖추고 있는 G.Square Tower는
안양지역의 새로운 랜드마크 빌딩으로 자리매김하고 있다.

코람코자산신탁이 PFV (Project Financing Vehicle) 자산관리와 업무시설 임대 운영을 담당하고 있는
G.Square 롯데백화점 평촌점은 2010년 1월 기업은행, 산업은행, 한국투자신탁운용 펀드 등 우량투자기관이
출자하여 설립한 특수목적회사 (SPC: Special Purpose Company)인 코크렙 GS 스퀘어 (PFV, 프로젝트 금융
회사)가 소유하고 있다. 코크렙 GS 스퀘어는 2009년 4월 기존 사업시행자인 GS 리테일로부터 프로젝트를 넘
겨 받아 사업을 시작하였고, 이후 5,200억 원의 투자와 27개월의 공사 기간을 거쳐 대규모 복합시설을 완성하
였다.

투자 금액이 크고 오랜 시간이 소요되는 대규모 프로젝트로 사업 시행자인 코크렙은 GS 스퀘어뿐 아니 라
PM사 (GS 리테일), CM단 (한미파슨스, 간삼건축, 행림건축, 시지이엔씨), 시공사(GS 건설) 및 기타 용역사
등 다양한 참여 기관의 이해 관계가 얽혀 있어 자칫 사업의 진행 자체가 불투명할 수도 있는 상황이었다.
코람코자산신탁은 자산관리회사로서 그 동안 축적한 노하우와 다양한 관리 경험을 바탕으로 코크렙 GS
스퀘어를 대행하여 프로젝트 관련 회사 및 기관들과 유기적인 관계를 구축하고 Project Organize로r 서의
역할을 성공적으로 수행하여 G.Square를 완성시켰다.

코람코자산신탁은 현재까지 19개의 코크렙 ( * KOCREF ) 펀드 시리즈를 설립하였으며, 2012년 5월 현재
코크렙 GS 스퀘어를 비롯한 2개의 PFV 를 포함하여 총 13개의 펀드를 운용 중이다. 코람코자산신탁의
리츠 ( ** REITs ) 브랜드인 코크렙 시리즈는 서울 주요 지역의 일정규모 이상 (평균 800~1,000억 원)의 대형
오피스와 책임임대차계약 (Master Lease) 구조의 Retail (백화점, 할인점, 쇼핑몰 등)시설 등에 투자하여
수익성과 함께 안정성을 동시에 추구하고 있다. 코람코자산신탁은 초기 오피스와 리테일 위주에서 호텔,
물류, 주택 등으로 투자 대상을 다변화하고 Project Organizer로서의 역할을 강화해 새로운 프로젝트를
개발하는 등 국내 리츠 시장을 선도하고 있다.

현재 코람코자산신탁이 운영 중인 코크렙 펀드 중 Gq.Suare 롯데백화점 평촌점과 판교 SD-2( 판교연구단지
내 오피스)는 사업구도 및 재원 조달 방식 등을 고려하여 리츠 펀드가 아닌 PF로V 설립되었다. PFV 는 법적
자본금 50억 원으로 회사를 설립 후 공사비 등 필요 자금을 모두 부채로 충당할 수 있는 장점이 있기 때문이다.
그러나, 리츠펀드 등 부동산관련 특수목적 회사가 보유하고 있는 부동산의 취득세 감면 등 세제상의 혜택 이
금년말로 종료되기에 향후에도 부동산 개발시 활용될 수 있을지는 그 과제로 남겨져 있기는 하다.
G.Square 롯데백화점 평촌점 프로젝트는 코람코자산신탁이 부동산의 단순 매입에 그치지 않고 개발사업의
시행자로서 인허가 및 설계 등을 관리하여 성공적으로 준공한 케이스로 향후 PF를V 통한 부동산개발 사업의
모범 사례가 될 것으로 보인다. 특히, 분양 이후 부실한 사후 관리로 투자자들이 피해를 당하는 등 사회적인
문제가 되는 분양형 상가와 달리 철저한 사전 검증 및 사후 관리를 통해 투자자를 보호하고 있다.

앞으로 PFV 또는 리츠를 통한 대형복합 쇼핑센터 건립은 기존 사업 시행자에게 원활한 자금 조달을 지원하 고
투자자에게 안정적인 투자 기회를 제공하는 등 부동산금융의 공급 및 수요에 긍정적인 역할을 수행할 것으로
보인다.