[칼럼] 미국 캘리슨과 간삼의 하이테크 설계기술의 합작품

G.Square 롯데백화점 평촌점

GS리테일 조경호 기술고문
경희대 건축공학과를 졸업하고 GS건설 전신인 럭키개발에 입사하여 LG트윈타워
여의도사옥 프로젝트에 참여했다. Owner의 기획관리업무를 배우면서 안산의
LG백화점의 기획 및 시공관리를 통해서 상업시설 프로젝트 전반의 노하우를
쌓았다. 이후 곤지암스키장, GS슈퍼, 마트, 백화점 등 상업시설의 기획 및
인허가를 담당하면서 Owner Requirement가 프로젝트에 얼마나 큰 영향을
미치는지를 정리하여 건설지를 통해 후배들에게 전수하고 있다.

사업 초기 설계단계의 해외사와 국내사의 유기적 협력

G.Square 롯데백화점 평촌점 및 G.Square 주차동의 설계는 2007년 중반 미국 캘리슨사에서 컨셉설계
(Concept Design)를 수행하고, 간삼건축에서 미국 설계사 디자인에 따른 기술적 설계를 수행하며 양사 간의
co-work를 통해 진행되었다. 사업 초기 설계를 진행하면서 해외 사와 국내사의 협업은 더없이 중요하다. 국
내 법규 및 국내사업의 특성에 대한 파악이 미흡한 해외 사에 대한 국내사의 지원 및 기술적 검토가 이루어져
야 하며, 발주처의 Owner Requirement가 명확히 전달되어 사업의 초기 기초가 다져지는 과정이기 때문이다.
G.Square 롯데백화점 평촌점에서는 기본적 컨셉설계 및 기본설계 과정에서 설계를 위한 간삼건축 및 설계 협
력사와 설계단계 CM을 위한 CM사(한미글로벌), 판매와 업무시설 사업성에 의한 건축물 규모와 grade 결정
을 위한 컨설팅 업체 등이 함께 참여하였다. 이 단계에서 G.Square 롯데백화점 평촌점에 대한 80% 이상의
Outline이 결정됨에 따라 구조시스템, 커튼 월 시스템, 기계, 전기, 소방 시스템 등 다양한 기술적 요인의
Case Study, Benchmarking, 신규 시스템 조사 등을 하나하나 검토하고, 판매시설 운영을 위한 시설관리자
및 영업담당들에 대한 설문조사를 수행하였다. 이러한 과정을 거쳐 간삼건축은 해외사의 컨셉설계를 기반으
로 기본설계를 수행하였고, CM사에서는 선정시스템에 대한 검토 및 대안창출, 설계단계 VE를 통해 투자비
절감을 위한 노력이 이루어졌다.

대형 복합 건축물의 인허가를 위한 협력업체의 역할

G.Square 롯데백화점 평촌점은 7차례의 교통 관련 협의 및 심의, 3차례의 건축심의를 거쳐 안양시의 건축허
가 및 실시계획 인가를 얻었다. 이러한 진행과정은 설계사 (간삼건축, 행림) 및 교통, 도시계획업체의 모든 협
의 및 심의의견을 반영하여 기본계획을 수정하고 설계CM은 기술적 검토 및 심의의견에 따른 투자비를 검토
하여 최종적 의사결정에 따라 허가도서를 작성하고, 허가기관의 사전협의 및 승인이 이루어지게 되는 것이다.
이 과정에서 설계사 및 교통, 도시계획업체의 삼위일체가 이루어지고 발주처의 빠른 의사결정 및 설계사, CM
사의 기술검토 및 투자비 검토를 통한 대안창출이 더없이 중요하게 된다. 다양한 심의의견을 모두 받아들여
진행할 수 있는 프로젝트는 전무할 것이다. 그러므로 심의 의견에 대한 적정한 대안창출 및 문제점들에 대한
허가기관의 설득으로 사업주의 요구와 허가기관의 요구를 적절히 조율하여 하나의 결과물을 만들어 낼 수 있
는 것이다. G.Square 롯데백화점 평촌점에서는 이 단계의 설계사, 교통 관련 업체, 도시계획업체의
Coordination은 발주처와 CM사를 통해 통합적 관리를 수행하여 짧은 기간에 인허가를 성공적으로 수행할 수
있었으며 2009년 4월 건축허가를 얻었다.

끝나지 않는 설계사의 역할

대형프로젝트를 진행함에 있어 사업지 주변에 대한 예상 개발계획을 염두해 놓는 것이 매우 중요하다. 만약
당해 현장에서 지하철에 대한 사전검토, 주변 사업지에 대한 사전계획이 개략적으로라도 검토되고, 예상투자
비를 산정하지 않았다면, 예상치 못한 신규 요청사항에 대하여 대응하지 못하였을 것이다. 또한, 피할 수 없는
민원에 대해서 공사 초기부터 협의 및 관리진행이 주요한 큰 변수로 작용한다. 민원에 대한 해결이 없다면 건
축물의 사용승인도 불투명해질 수 있기 때문이다. 이러한 사전계획을 바탕으로 현장은 허가기관과의 효율적
협의 및 실행에 대한 조율을 수행할 수 있었고, 본 건물 공사 기간 중 모든 기타 개발사업을 완료하였고, 2012
년 3월 23일 A, B 부지사용승인을 끝으로 모든 사업에 대한 사용 승인을 완료하였다. G.Square 롯데백화점 평
촌점은 최초 GS리테일의 단독사업에서 2010년 1월 PFV로의 사업방식 전환, 2008년 A, B 부지 (판매, 업무, 주
차, 문화 및 집회시설) 개발로 시작되었으나, 프로젝트 진행 과정에서 위에서도 언급한 것과 같이 5개 이상의
추가적 개발사업이 추진된 아주 복잡한 복합개발 프로젝트였다. 이러한 프로젝트를 PM사, CM 및 감리사, 건
설사, 설계사 및 기타 협력사 모두가 혼연일체 되어 자신들의 역할을 충실히 하지 않았다면 현재의 모습을 기
대하기 어려울 것이다. 이 글을 빌어 G.Square 롯데백화점 평촌점 프로젝트에 참여한 모든 분께 다시 한번 감
사 드린다.